Lyonmag.com a réalisé un grand tour d’horizon des prix de l’immobilier à Lyon, quartier par quartier. Mais aussi à Villeurbanne.
Chute des prix de 7% en un an à Strasbourg, de 5% à Toulouse ou de plus de 2% à Grenoble... Le baromètre du site seloger.com affiche clairement ce que la plupart des professionnels de l’immobilier redoutent mais refusent d’admettre : les prix de l’immobilier sont aujourd’hui orientés à la baisse. Dans ce contexte, Lyon résiste avec une baisse limitée à 0,7% en un an.
Evidemment chaque expert a ses propres chiffres. Selon la Fnaim les prix ont augmenté de 2,8% en 2007 et selon Pierre Bazaille, président de l’Institut du notariat de l’immobilier dans le Rhône, les prix dans l’ancien auraient même encore grimpé de 7% à Lyon en 2007...
Mais tous les professionnels reconnaissent que le nombre de transactions est en baisse et que les délais de vente s’allongent à Lyon. L’un d’entre eux affirmera même à Lyon Mag : “Certaines agences immobilières vont mettre la clef sous la porte. Car elles ne vendent plus rien depuis cet été...” L’impact de la crise américaine semble également avoir ses premières répercussions en France : les banques ne prêtent plus aussi facilement et les acheteurs ont du mal à boucler leur dossier. Alors que les taux d’intérêts augmentent. Ce qui ralentit aussi le marché.
“Mais je ne crois pas à une baisse des prix à Lyon”, assure cependant Pierre Bazaille. D’ailleurs personne ne prédit un effondrement. Car si les prix sur Lyon ont augmenté de 159% entre 1998 et 2006, le marché lyonnais était très bas pour une capitale régionale. Et aujourd’hui, à 3 000 euros le m2 dans l’ancien, on est encore très loin des grandes villes européennes comme Paris où le m2 se négocie en moyenne à près de 6 000 euros.
Le marché devrait se stabiliser en 2008, voire afficher une légère baisse, mais aucun krach immobilier n’est attendu cette année. D’autant plus que le marché reste porteur : selon l’Agence d’urbanisme pour le développement, l’agglomération lyonnaise devrait encore gagner 330 000 habitants d’ici 2030.
1er arrondissement
neuf : 4 300-4 500 euros/m2 - ancien : 2 500-3 500 euros/m2 - location : 9-12 euros/m2
Dans la Presqu’île, le prix moyen dans l’ancien se situe entre 3 000 et 3 500 euros le m2. Des prix stables. “Depuis juin on ne fait plus une vente”, affirme Gérard Murat, directeur de l’agence MPI. Et c’est vrai que dans ce quartier, les appartements se vendent de plus en plus difficilement, avec souvent des délais de six mois, voire un an. Car les propriétaires ont encore tendance à surévaluer leurs biens. Alors que les appartements à des prix raisonnables trouvent encore facilement preneur. Avec par exemple ce T3 de 63 m2, situé rue des Capucins en bas des pentes de la Croix-Rousse, qui s’est vendu en trois semaines à 156 000 euros, soit 2 500 euros du m2. Un appartement au 1er étage, mais lumineux, et qui donnait sur cour. A signaler que ce style d’appartement trois pièces se vend toujours plus facilement. Un seul programme neuf à signaler dans le 1er arrondissement : un immeuble Progim boulevard de la Croix-Rousse, qui sera livré au 4e trimestre 2008. Avec par exemple un T3 de 59 m2 proposé à 245 000 euros, soit 4 150 euros le m2.
2e arrondissement
Presqu'île : ancien : 3 000-4 500 euros/m2 - location : 9-12,50 euros/m2
Les prix sont stables dans ce secteur où on trouve des micro-marchés très différents : Bellecour, Ainay, le cours Verdun... Les beaux appartements se vendent toujours bien dans le secteur prestigieux de Bellecour. Avec par exemple ce 180 m2 avec quatre chambres et un double séjour, au dernier étage d’un immeuble bourgeois qui donne sur les quais Jules Courmont. L’agence des Régies de l’Opéra a vendu cet appartement en trois mois à 610 000 euros, soit 3 400 du m2. Mais il était mis en vente à 650 000 euros. Autre exemple : un grand T2 de 84 m2 rue Mercière, avec poutres, belle cheminée en pierres, colonnes et parquet qui s’est vendu en six mois 200 000 euros, soit 30 000 euros de moins que le prix demandé au départ. Une très bonne affaire. Pas de programmes neufs dans ce quartier alors que pour une location il faut compter entre 10 et 13 euros du m2. Avec par exemple un 42 m2 situé rue des Remparts d’Ainay, qui se loue 460 euros charges comprises, soit moins de 11 euros du m2. Par contre, à Bellecour, les loyers atteignent parfois 13 voire 14 euros du m2.
Confluent : neuf : 4 000-6 000 euros/m2 - ancien : 2 200-3 000 euros/m2 - location : 9-12 euros/m2
Malgré le développement de programmes neufs, le secteur du Confluent n’attire pas encore beaucoup de Lyonnais. “Pour l’instant, on a du mal à vendre, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Car le quartier ne sera vraiment attrayant que lorsque les grands projets seront achevés”, explique Jérôme Devillard de la Régie des Célestins. Du coup, les programmes neufs et haut de gamme du Confluent tirent les prix vers le haut, mais dans l’ancien, les appartements ne dépassent pas les 3 000 euros le m2. Le secteur de Charlemagne est pourtant un quartier d’avenir, car le marché de gros va déménager cette année à Corbas, mais aussi parce que les prisons vont bientôt être transférées. Récemment, un T3 de 70 m2, situé cours Charlemagne, s’est vendu 195 000 euros, soit 2 785 euros le m2. On trouve même moins cher comme ce 58 m2 dans un immeuble ancien toujours sur le cours Charlemagne, qui s’est vendu 130 000 euros, soit 2 240 euros le m2. Et même s’il a fallu rajouter entre 16 et 18 000 euros de travaux, cela reste une bonne affaire, car cet appartement dépassera sans doute 3 000 euros le m2 dans les cinq ans.
Dans le neuf, les appartements en construction dans le secteur du futur bassin nautique, un des grands projets du Confluent, se vendent en moyenne à 4 100 euros le m2. Exemple : les 292 logements du programme Lyon Island sont vendus depuis 200 000 euros pour un T2 jusqu’à 900 000 pour un T6. Pour le programme Saône Park, compter 200 000 euros pour un T2 de 51 m2 et 471 000 euros pour un T5 de 110 m2. Mais aujourd’hui seuls 60% des logements mis en vente par les promoteurs ont trouvé preneur. Et ce sont généralement des investisseurs.
“Si je devais acheter, je préférerais payer un peu moins cher pour un bel appartement ancien à Bellecour, une valeur sûre, plutôt que d’investir dans un quartier qui n’existe pas aujourd’hui. Car rien ne dit que le Confluent sera un quartier calme, sympa, avec des petits commerces...” souligne un expert immobilier.
A la location, les appartements se négocient au maximum 10 euros le m2 dans l’ancien et entre 12 et 14 euros dans les programmes neufs. Pour un T3 quai Perrache, compter 600 euros.
3e arrondissement
Préfecture : ancien : 2 600-3 500 euros/m2 - location : 11-12 euros/m2
Bien desservi par le métro et le tramway, le quartier de la Préfecture aux immeubles anciens est le plus cher du 3e arrondissement. La demande reste forte pour une offre limitée, d’où des prix élevés, parfois très proches de ceux du 6e arrondissement, et encore en légère hausse cette année, surtout pour les appartements anciens rénovés avec parquet et cheminées. Exemple : un T1 bis de 44 m2, situé au 3e étage d’un bel immeuble à la limite du 6e arrondissement, avec balcon fermé se vend 137 000 euros. Soit 3 100 euros le m2. Ou encore ce bel appartement de caractère de 122m2 avec verrières, cuisine américaine et 4 chambres proposé à la vente à 600.000 euros. Soit près de 5 000 euros le m2... Autour de la place Guichard, les prix sont plus abordables. Exemple : un T2 de 40 m2 rue Duguesclin au 4e étage sans ascenseur se vend 120 000 euros. Soit 3 000 euros le m2. Pas de programmes neufs dans ce quartier où il n’y a pas de terrain disponible. Et les locations restent chères : près de 12 euros le m2.
Part-Dieu - Baraban : neuf : 3 300-3 600 euros/m2 - ancien : 2 300-2 900 euros/m2 - location : 9-11 euros/m2
Les prix sont stables dans ce quartier qui est en pleine restructuration et où de nombreux appartements de qualité très inégale sont à vendre. Exemple : un T2 de 58 m2 au rez-de-chaussée, avec du parquet dans le séjour et les chambres, une cave et un parking, se vend 134 000 euros. Soit 2 300 euros le m2. Ou encore un appartement de 168 m2 avec des travaux, au 6e et dernier étage d’un bel immeuble de 1990 au sud de la Part-Dieu avec des balcons et un parking, s’est vendu 440 000 euros. Soit 2 600 euros le m2. Mais ce qui caractérise ce secteur, ce sont les nombreux programmes neufs. Notamment avec l’ensemble du programme de la Buire où on peut trouver des T2 de 50 m2 vendus 177 000 euros pour une livraison au 2e semestre 2009, soit 3 500 euros le m2. Des programmes qui attirent les Lyonnais travaillant à Paris et qui prennent le TGV tous les jours. Donc qui veulent s’installer près de la gare. A la location, compter 9 à 11 euros/m2, suivant l’ancienneté et le standing de l’immeuble.
Montchat-Lacassagne : neuf : 3 300-3 600 euros/m2 - ancien : 2 300-2 800 euros/m2 - location : 9-11 euros/m2
Situé à proximité du périphérique et du tramway, ce secteur est toujours très recherché, notamment pour sa vie de quartier. Mais aussi pour ses résidences plus petites et ses nombreuses maisons. Ce qui attire notamment les médecins de l’hôpital Edouard Herriot et les patrons dont les entreprises sont implantées dans l’Est lyonnais. Mais il faut compter autour de 3 500 euros du m2. Mais les prix peuvent grimper pour certaines opportunités comme cette belle maison de 200 m2 en très bon état avec un jardin de 200 m2, qui s’est récemment vendue 825 000 euros. Soit plus de 4100 euros du m2. Mais comme dans le reste de l’agglomération, les vendeurs continuent à surcoter leurs biens. Du coup, les délais augmentent et les acheteurs négocient à la baisse. Par exemple, un T3 de 65 m2 à Montchat s’est vendu 197 000 euros, soit 3 000 euros le m2, alors qu’il était proposé depuis quatre mois à 220 000 euros. Il était pourtant situé au 4e étage d’un immeuble construit en 2002, avec un grand balcon, une cuisine équipée et un garage fermé...
4e arrondissement
neuf : 4 000-4 500 euros/m2 - ancien : 2 900-3 500 euros/m2 - location : 9-12 euros
Après plusieurs années de hausse spectaculaire, les prix se sont stabilisés dans le quartier de la Croix-Rousse, qui reste un des plus chers de Lyon. Car il est très demandé pour son ambiance village. Compter entre 3 000 et 3 500 euros le m2 en moyenne dans l’ancien sur le plateau. Mais pour les petites surfaces, cela peut dépasser 4 000 euros. Comme ce T1 de 25 m2 situé au 1er étage d’un immeuble récent du boulevard de la Croix-Rousse qui vient d’être vendu 105 000 euros. Soit 4 200 euros le m2. Mais on peut trouver moins cher, comme ce 34 m2 rue Henri Gorjus qui, au 2e étage d’un immeuble récent de bon standing, avec un parking et un gardien, s’est vendu 116 000 euros. Soit 3 400 euros le m2. Mais les délais de vente s’allongent à la Croix-Rousse. Car les appartements proposés sont plus nombreux, à des prix souvent trop élevés par rapport au marché. Résultat : il faut parfois plus de six mois pour trouver preneur alors que les acheteurs négocient de plus en plus en étant de plus en plus exigeants notamment sur l’état des immeubles. A noter que les immeubles canuts avec plafond à la française et pierres apparentes, qui se vendaient à n’importe quel prix il y a encore quelques années, se négocient aujourd’hui autour de 3 000 euros le m2. Sauf pour les produits d’exception. Exemple : ce loft de 131 m2 au rez-de-chaussée avec une verrière mais sur cour, dans un immeuble de canut bien situé, avec trois chambres, deux salles de bain, le chauffage central, une mezzanine, le tout rénové par un architecte, s’est vendu 473 000 euros. Soit 3 600 euros le m2. Seule exception : les maisons, qui se vendent encore très bien, car elles sont très recherchées. Exemple : une maison bourgeoise type 1930, en très bon état, avec 400 m2 de terrain, près du boulevard de la Croix-Rousse, s’est vendue 1 083 000 euros. Même chose pour le neuf qui est extrêmement rare, car il existe peu de programmes en cours. Du coup, les prix peuvent dépasser 4 000 euros le m2. Comme ces T2 de 47 m2 rue Jacquard qui sont vendus 205 000 euros, soit 4 360 euros le m2.
5e arrondissement
Vieux-Lyon : ancien : 3 000-3 500 euros/m2 - location : 11-15 euros m/2
Dans le Vieux-Lyon, les ventes ne sont pas nombreuses depuis six mois, alors que l’offre est de plus en plus forte. Du coup les prix commencent baisser. Même s’il faut toujours compter entre 3 000 et 3 500 euros le m2. Un T2 de 59 m2, avec chambre, séjour, cuisine séparée, poutres et pierres apparentes, s’est vendu récemment 185 000 euros, soit moins de 3 200 euros le m2. Situé au 3e étage d’un immeuble de la rue du Bœuf, il bénéficie pourtant d’une très belle vue. A noter que dans le Vieux-Lyon, les achats se font souvent rapidement, sur un coup de cœur. Mais en prenant son temps, on peut trouver de bonnes affaires. Comme ce T3 de 90 m2 avec des combles aménageables de 12 m2, qui s’est vendu 190 000 euros, soit moins de 1 900 euros le m2 ! La location reste chère dans ce secteur, puisque les appartements rénovés avec poutres et pierres apparentes se louent entre 11 et 15 euros le m2. Alors qu’ils sont souvent peu lumineux et bruyants. De plus, le Vieux-Lyon étant classé au Patrimoine mondial de l’Humanité, donc protégé par l’Unesco, il n’y a pas de programmes neufs.
Point-du-Jour : neuf : 4 000-4700 euros/m2 - ancien : 2 500-2700 euros/m2 - location : 8-12 euros/m2
Situé sur la colline de la Fourvière, le Point-du-Jour est un quartier résidentiel qui attire surtout des familles et des personnes âgées qui recherchent du calme, mais aussi des immeubles ou des maisons avec jardin. Comme dans le Vieux-Lyon, les prix se stabilisent. Dans l’ancien, il faut compter entre 2 200 et 2 700 euros le m2. Par exemple, un T2 très lumineux de 51 m2 dans un immeuble des années 1970 s’est vendu 115 000 euros, c’est-à-dire 2 250 euros le m2. Alors qu’une maison de 92 m2 rue Commandant Charcot, avec un jardin, s’est négociée 280 000 euros. Plusieurs programmes neufs dans ce secteur, avec des appartements qui bénéficient généralement d’une superbe vue sur Lyon. Mais les prix sont souvent élevés : entre 4 000 et 4 700 euros le m2. Comme ce T3 de 63m2 situé au 2e étage d’un immeuble livré au premier trimestre 2009, situé à la limite entre le Point-du-Jour et Saint-Just, et qui est proposé à 279 000 euros, soit un peu moins de 4 500 euros le m2.
6e arrondissement
Saxe-Tête d’Or : neuf : 4 100-4 200 euros/m2 - ancien : 3 100-3 600 euros/m2 - location : 10-12 euros/m2
Ce quartier bourgeois de Lyon, situé entre le boulevard des Belges et les quais du Rhône, est très recherché pour sa tranquillité et ses immeubles de standing. Voilà pourquoi il reste un des plus chers de Lyon. Avec des prix qui peuvent dépasser 4 500 euros le m2 dans l’ancien de qualité et bien placé. Même si la moyenne se situe quand même plus entre 3 200 et 3 600 euros. Les rues les plus demandées : le cours Franklin Roosevelt et l’avenue Maréchal de Saxe pour leurs nombreux commerces. Mais aussi le boulevard des Belges moins animé mais plus chic. Exemple, cours Vitton, un T2 de 55 m2 dans un immeuble avec gardien et qui bénéficie d’une belle vue s’est négocié 200 000 euros. Soit 3 636 euros le m2. Alors qu’un studio de 29 m2 situé à côté du parc de la Tête d’Or s’est vendu 109 000 euros, soit plus de 3 700 euros le m2. C’est à peine moins cher aux Brotteaux où on trouve de nombreux appartements. Notamment ce T2 de 61 m2 pour seulement 47 m2 habitables, avec parquet et cheminée, situé au 6e étage d’un bel immeuble : il a été vendu 180 000 euros. A noter : le lycée du Parc stimule la demande dans le secteur de la rue Duquesne, car les parents veulent pouvoir inscrire leurs enfants dans cet établissement. En revanche, la rue Garibaldi est moins cotée, car trop bruyante, avec beaucoup d’immeubles de bureaux. D’ailleurs on trouve des appartements jusqu’à 25 % moins chers que le reste du 6e. Enfin, il y a très peu de maisons à vendre et encore moins de programmes neufs dans cet arrondissement qui ne dispose pas de terrain. Mais compter entre 3 500 et 4 500 euros le m2 pour des immeubles récents. Et pour la location, 12 euros le m2 pour les petites surfaces. Et autour de 10 euros pour les surfaces plus importantes.
7e arrondissement
Guillotière-Garibaldi-Macé : neuf : 3 300-3 700 euros/m2 - ancien : 2 300-2 700 euros/m2 - location : 10-12 euros/m2
Réputé pour être un arrondissement populaire, le 7e réunit en fait des quartiers très différents. Avec une frontière : l’avenue Berthelot qui va du pont Gallieni à l’ouest jusqu’au 8e arrondissement à l’est. Au nord de cette limite : la Guillotière, Garibaldi et Jean Macé. Au sud, Jean Jaurès et Gerland. Pour la partie nord, un secteur commence à être de plus en plus recherché : La Guillotière, longtemps considérée comme mal fréquentée. Mais les dernières réhabilitions, dont celle des berges du Rhône, ont donné une meilleure image à ce quartier multiculturel. Du coup, des studios photo, des cabinets architectes et des agences de communication se sont installés dans ce quartier qui prend des allures un peu “bobo”. D’autant plus qu’on trouve encore des entrepôts ou des usines à transformer en lofts. A 2 000 euros le m2 sans eau ni électricité. Mais dans l’ancien rénové, les prix peuvent frôler aujourd’hui 3 000 euros le m2. De la place Saint-Louis jusqu’à Garibaldi et la Manufacture des tabacs, on trouve des immeubles plus bourgeois, qui attirent une clientèle plus familiale et plus âgée, mais aussi un peu plus d’espaces verts mais moins de commerces. D’où des prix un peu plus élevés. Exemple : ce T4 de 80 m2 dans une résidence calme de 5 étages, avec une cuisine équipée, un balcon, un parking et une cave, se vend 210 000 euros, soit 2 600 euros le m2. Enfin place Jean Macé, autour de la mairie, on trouve les plus beaux immeubles du 7e arrondissement. Avec une vie de quartier, des commerces, un marché... Et des habitants plus âgés qui vivent ici depuis des années. D’où des prix plus élevés : jusqu’à 3 500 euros le m2, surtout si on est bien exposé avec une vue sur les monts d’Or.
Jean Jaurès-Gerland : neuf : 2 800-3 300 euros/m2 - ancien : 2 200-2 500 euros/m2 - location : 9-11 euros/m2
Cette partie du 7e arrondissement, au sud de l’avenue Berthelot, est en pleine mutation. Le quartier Jean Jaurès notamment, qui attire une clientèle jeune, est de plus en plus convivial avec quelques commerçants et un supermarché qui s’est installé récemment. L’intérêt de ce secteur : de nombreux programmes neufs à des prix encore abordables, qui sont en plus situés en face du Confluent. Compter entre 2 500 et 3 200 euros le m2. Exemple : la future ZAC du Bon Lait, à côté de l’Ecole normale supérieure, un gigantesque projet avec 80 000 m2 de logements, doit être construite avec des prix qui se négocient autour de 2 500 euros le m2. Le problème, c’est que les investissements sont avant tout locatifs. Au sud de l’avenue Debourg, à Gerland, les prix sont un peu moins élevés. Notamment à cause de la présence de nombreux HLM. Pourtant, ce quartier entièrement réaménagé évolue également. Plusieurs laboratoires pharmaceutiques sont implantés dans le secteur, notamment Mérial ou BioMérieux. Au centre, les superbes bâtiments de l’Ecole normale supérieure donnent un côté moderne à ce quartier. Compter moins de 2 500 euros le m2 dans l’ancien. Comme ce T3 de 69 m2 avec parking, au 4e étage d’un petit immeuble en bon état : il s’est vendu 165 000 euros, soit 2 400 euros le m2. Ou encore ce T4 de 87 m2, au premier étage d’un immeuble de 8 étages datant des années 1970, avec balcon et place de parking : il s’est vendu 189 000 euros, soit 2 100 euros le m2.
8e arrondissement
Montplaisir-Bachut : neuf : 3 000- 3 800 euros/m2 - ancien : 2 500- 3 000 euros/m2 - location : 10-12 euros/m2
Le quartier de Montplaisir reste recherché par les Lyonnais. Notamment parce qu’il est bien desservi par les transports en commun mais aussi pour son côté village et ses nombreux commerces. Compter en moyenne entre 2 400 et 3 000 euros dans l’ancien. Par exemple, ce T4 de 90 m2 au 4e étage sans ascenseur dans un immeuble du début du siècle rénové avec beaucoup de cachet, c’est-à-dire avec parquet et cheminée mais aussi baignoire d’angle et douche à l’italienne, s’est vendu 265 000 euros. Ou ce grand T1 de 43 m2, avec cuisine américaine et un grand balcon, au 1er étage d’un immeuble 1970, s’est vendu 125 000 euros. Soit 2 900 euros le m2. Mais les prix peuvent dépasser 3 000 euros le m2 pour les petites surfaces. Comme pour ce T2 de 52 m2 rue Saint-Nestor, donc en plein cœur de Montplaisir, dans une belle résidence des années 1980, avec balcon et parking : il s’est vendu 165 000 euros.
Autre intérêt de ce quartier, ce sont les zones pavillonnaires. Avec de nombreuses maisons. Mais les occasions sont rares. Compter 550 000 à 600 000 euros. Même si on trouve encore quelques petites maisons du début du siècle avec 70 m2 habitables et 450 m2 de jardin autour de 350 000 ou 400 000 euros. De même, peu de programmes neufs dans ce quartier. Résultat : les prix flambent et peuvent atteindre 3 700 à 4 000 euros. Plus au sud de cet arrondissement, on trouve le Bachut, c’est-à-dire le quartier situé autour de la place du 11 Novembre. Un secteur rénové autour de la médiathèque et du tramway. Ici les appartements sont beaucoup moins chers. Par exemple, un T4 de 86 m2, rue Bataille, au 3e étage d’une petite copropriété des années 1970, nécessitant des travaux, mais avec garage, a été vendu 186 000 euros. Soit 2 130 le m2. Ou encore un appartement T3 de 80 m2 dans un immeuble récent, avec un balcon, un garage et une cave, s’est vendu récemment 200 000 euros. Soit 2 500 euros le m2. Sachant que l’avenue Berthelot prolongée par l’avenue Jean Mermoz est une véritable barrière entre le nord, plus coté, et le sud, moins cher. A 100 mètres près, un même appartement peut même perdre 10 % de sa valeur.
Moulin-à-vent - Etats-Unis : neuf : 2 500-2 800 euros/m2 - ancien : 1 800-2 500 euros/m2 - location : 8-10 euros/m2
Pas d’augmentation des prix dans ce quartier populaire encore victime de sa réputation. Pourtant, ce secteur est en train de changer, grâce aux nombreux programmes de construction et à l’arrivée prévue du tramway sur le boulevard des Etats-Unis. Ce qui devrait le rendre plus accessible. Il y a donc de vraies opportunités. Exemple un T3 de 76 m2, rue Sarrazin, juste derrière la Maison de la danse, en parfait état avec place de parking et gardien, s’est vendu 165 000 euros. Soit 2 170 euros le m2. Mais ce quartier se distingue surtout par des programmes neufs. Exemple : les Jardins d’Eole dans le quartier du Moulin-à-Vent avec une cinquantaine d’appartements qui sont en train d’être livrés. Le rez-de-jardin de 90 m2 avec 150 m2 d’extérieur et un garage s’est vendu 235 000 euros. A noter : les acheteurs dans ce secteur sont souvent originaires du quartier et de Vénissieux. Ou ce sont des investisseurs non lyonnais qui veulent louer. A la location, les prix sont d’ailleurs moins élevés qu’à Montplaisir : 8 -10 euros le m2. Enfin, au sud de l’arrondissement, Mermoz et Paul Santy sont deux quartiers populaires pas très recherchés. Notamment parce qu’ils sont réputés peu sûrs. Mais certains secteurs sont plus calmes comme la zone pavillonnaire à la limite de Vénissieux où une maison des années 1930 avec 90 m2 habitables, plain-pied, avec 400 m2 de jardin s’est vendue 287 000 euros.
9e arrondissement
Valmy-Vaise : neuf : 3 000-3 500 euros/m2 - ancien : 2 000-3 000 euros/m2 - location : 9,50-12 euros/m2
Vaise continue à se développer. Avec notamment le secteur de Valmy qui a explosé, comme la gare de Vaise et Gorge-de-Loup, car ces trois quartiers du 9e arrondissement sont proches du métro, des entreprises, des écoles et des commerces. Du coup, les prix ont pratiquement doublé depuis 2000. Mais cette année, les prix se sont stabilisés. Alors qu’à la vente, les prix tournent entre 2 900 et 3 300 euros le m2 dans le neuf. Avec par exemple des appartements situés rue du 24 Mars 1952 près de la gare de Vaise, mais aussi rue Sergent Berthet, qui se négocient à 3 200 euros le m2. Dans l’ancien, il faut compter de 2 200 à 3 000 euros le m2. Comme ce F3 rénové, situé grande rue de Vaise, avec vue sur la Saône, qui s’est vendu 200 000 euros, soit un peu plus de 2 700 euros le m2. En revanche les appartements sont plus difficiles à vendre quand ils sont situés dans des immeubles des années 1960, car l’isolation n’est pas bonne et le chauffage souvent collectif. Pour ce type de logement, compter environ 2 200 euros le m2. Pour louer dans le neuf, il faut compter 12 euros du m2, contre entre 9,50 et 10,50 euros du m2 dans l’ancien. A noter qu’on peut trouver quelques maisons à Vaise. Mais c’est rare, donc cher : plus de 1 300 euros de loyer mensuel pour une maison de 100m2, et plus de 450 000 euros à la vente.
La Duchère : neuf : 2 600-3 000 euros/m2 - ancien : 1 500-2 000 euros/m2 - location : 8 à 9,50 euros/m2
La Duchère, longtemps considérée comme un ghetto, est en pleine rénovation. Objectif de la municipalité : faire passer le taux de logements sociaux de 80 à 60 % pour rééquilibrer la sociologie de ce quartier. Avec la démolition, puis la reconstruction de 1 600 logements, dont 1 000 entre 2009 et 2010. Dans le neuf, les prix restent les moins élevés de Lyon. Exemple, 212 logements ont été mis en vente en septembre 2007. A 2 600 euros le m2 en moyenne sur le Plateau et 3 000 euros le m2 sur les Balmes. Deux tiers des appartements ont déjà été vendus. Les acheteurs sont très souvent des nouveaux propriétaires qui n’ont pas les moyens d’acheter un logement neuf ailleurs et qui habitaient déjà la Duchère. “Il faudra attendre au moins dix ans pour savoir si cette rénovation sera une réussite. Car même si on construit de nouveau logements, cela ne suffit pas pour en faire un quartier agréable. Il faut aussi des commerces de proximité, une bonne ambiance générale...” estime cependant un professionnel de l’immobilier. En tout cas, la Duchère reste un quartier intéressant, avec des prix souvent inférieurs à 2 000 euros le m2 dans l’ancien, comme ce T3 de 59 m2 sur le Plateau, au 4e étage avec vue dégagée sur des espaces verts, qui s’est vendu 105 000 euros, soit moins de 1 800 euros le m2. Même phénomène pour la location où les prix restent inférieurs à 9,50 euros le m2.
Villeurbanne
Achat ancien: 1 600-3 000 euros/m2 - Achat neuf: 2 500- 3 500 euros/m2 - Location: 9-12 euros/m2
Les prix sont stables depuis deux ans dans cette commune de plus de 130 000 habitants qui attire autant les familles relativement aisées que les jeunes qui ont du mal à trouver un logement à Lyon. Mais les prix varient entre 1 800 et 3 000 euros, selon les quartiers. A noter que dans le secteur proche du parc de la Tête d’Or, les prix peuvent dépasser les 3 000 euros du m2. Alors que l’axe Charpennes-République-Gratte Ciel est lui aussi de plus en plus recherché. Avec par exemple dans le quartier République, un T5 de 100 m2 au 5e étage d’un immeuble de 1960, avec garage, qui s’est vendu 230 000 euros. Soit 2 300 euros le m2. Mais il fallait quand même compter en plus 20 000 euros de travaux. Juste à côté, un superbe appartement de 155 m2 avec un garage et une terrasse au dernier étage d’un immeuble de moins de 10 ans, s’est vendu 440 000 euros, soit moins de 2 900 euros le m2. Introuvable sur Lyon. Autre avantage de Villeurbanne : on trouve des maisons. Avec par exemple cette villa 1930 de 104 m2, à proximité de Bron, avec un terrain de plus de 300 m2, qui est proposé à 325 000 euros. Enfin, beaucoup de programmes neufs en construction à Villeurbanne. Compter entre 2 500 et 3 500 euros le m2. Avec par exemple un T5 de 122 m2 à proximité des Gratte-Ciel, affiché à 310 000 euros, soit 2 540 euros le m2. Cours Emile Zola, un T4 duplex de 119 m2 est en vente à 380 000 euros, soit 3 200 euros du m2. Alors que ce sont évidemment les petites surfaces qui affichent les prix au m2 les plus élevés. Avec par exemple un T1 de 36 m2 à l’angle de la rue du Progrès et de celle du 4 Août qui est proposé à 125 900 euros, soit 3 500 euros du m2.
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