1ER
neuf : 4 300-4 500 euros/m2 ancien : 2 000-2 800 euros/m2 location : 9-12 euros/m2
Quartier historique de Lyon, le 1er arrondissement ne propose pas de programmes neufs. Car il n’y a pratiquement pas de terrain disponible. Dans l’ancien, on trouve beaucoup d’appartements à rénover. L’occasion de faire de bonnes affaires, à condition de faire les travaux soi-même. Exemple, rue Burdeau, un 42 m2 entièrement à refaire, au 6e étage sans ascenseur, mais avec une vue magnifique sur Lyon, s’est vendu 101 000 euros. Soit 2 400 euros le m2. Ou ce T4 de 87 m2, situé montée Saint-Sébastien, qui s’est vendu 171 000 euros, c’est-à-dire moins de 2 000 euros le m2 ! Impensable il y a encore quelques mois surtout qu’il dispose en plus d’une vue dégagée. Enfin, beaucoup plus haut de gamme, on trouve aussi des appartements entièrement refaits comme ce 115 m2 au cœur des pentes de la Croix-Rousse, restauré par un architecte et qui est parti à 410 000 euros, soit plus de 3 500 euros le m2. D’ailleurs, les habitants de l’arrondissement sont de plus en plus bobos : des jeunes cadres d’entreprise ou des créateurs. Un public assez aisé qui n’a cependant pas les moyens d’acheter dans le 2e, situé à moins de 500 mètres. “Le quartier a été assaini avec une police très présente dans le secteur”, explique Aurélien Delandrea, responsable des Régies de l’Opéra, avant d’ajouter : “Du coup, le grand public s’intéresse de plus en plus aux pentes.” Il faut donc se dépêcher pour faire des affaires dans ce secteur.
2ÈME
Presqu’île
ancien : 3 500-4 500 euros/m2 location : 11 -15 euros/m2
Les prix côté Saône se maintiennent à des tarifs relativement élevés car ce quartier est toujours très recherché par les Lyonnais. Dans les rues chics, comme Vaubecourt, les prix peuvent même atteindre 5 000 euros/m2. Mais il y a quand même des appartements qui se vendent moins facilement qu’avant. Comme cet appartement de 140m2 situé rue Victor Hugo, avec trois chambres et une grande salle de réception, et qui n’arrive pas à se vendre à 520 000 euros, soit 3 600 euros le m2. “Je pense qu’il faut que les vendeurs baissent leur prix de 15% s’ils veulent vendre leur appartement mais pour l’instant ils se limitent à une baisse de maximum 8%”, regrette Brigitte Malfait de l’agence Vurpas. A la location par contre, les prix continuent à augmenter légèrement, de 3 à 4%. Ainsi, un appartement de standing d’environ 100m2 sur les quais au dernier étage d’un petit immeuble ancien peut atteindre les 1 500 euros de loyer mensuel. Soit 15 euros le m2.
3ÈME
Part-Dieu
ancien : 2 600-3 400 euros/m2 neuf : 3 900-4 100 euros/m2 location : 11-13 euros/m2
Dans certains secteurs du 3e arrondissement, les prix ont encore augmenté de 3% depuis le début de l’année. Mais on est loin de la hausse de 15% en 2007. Et ce n’est pas fini. “On est pour l’instant dans une phase attentiste où les gens hésitent à acheter. Et c’est sûr que les prix de l’immobilier vont encore baisser dans les années à venir” affirme un professionnel de l’immobilier. D’ailleurs, on peut déjà faire de bonnes affaires. Exemple, un appartement de 80 m2 situé près de la Part-Dieu, au 4e étage d’un immeuble de 1950 avec un garage, s’est vendu début septembre 190 000 euros. Alors qu’il aurait pu se vendre 230 000 euros l’année dernière. Autre exemple : un appartement de 98 m2 avec trois chambres, un grand balcon et un garage double, qui a été mis en vente 285 000 euros en juin dernier, n’a toujours pas trouvé preneur. Du coup, il est coûte actuellement 277 000 euros et devrait même encore baisser à 267 000 euros prochainement.
Montchat - Lacassagne
ancien : 2 500-3 000 euros/m2 neuf : 3 800-4 000 euros/m2 location : 10-12 euros/m2
Dans ce secteur, les prix ont globalement diminué de 5%. Du coup, il est possible de faire de bonnes affaires, notamment dans le quartier de la Ferrandière où on peut trouver un appartement en bon état à 2 300 euros/m2. Mais dans ce secteur, les délais de transactions dépassent souvent les six mois. Comme pour cet appartement de 74m2 avec un garage double, près de la rue Félix Faure, qui est en vente depuis neuf mois à 193 000 euros. A noter qu’un programme neuf est en cours de commercialisation vers la Place Ronde. Il s’agit d’appartements de 100m2 dans un immeuble de standing avec un petit parc, qui se vendent environ 4 000 euros le m2.
Préfecture
ancien : 3 000-3 500 euros/m2 location : 13-15 euros/m2
C’est un quartier toujours très dynamique à Lyon où la demande reste forte et les prix élevés. Comme pour cet appartement de 56m2 près du palais de justice, situé dans un immeuble récent avec un garage et un balcon, qui s’est vendu 200 000 euros, soit plus de 3 570 euros/m2. Il reste quand même quelques bonnes affaires, comme pour cet appartement en duplex de 127m2 avec des poutres apparentes, dans un immeuble avec une cour intérieure, situé rue Corneille, qui s’est vendu 462 000 euros, avec une jolie remise de 20 00 euros !
Autre quartier qui reste très dynamique : les quais du Rhône. “On a toujours deux ou trois personnes par jour qui rentrent dans notre agence pour consulter nos offres sur les quais car c’est une zone très demandée par les Lyonnais” constate Daniel Brun, patron de BIC immobilier. Du coup, les appartements peuvent se vendre à plus de 3 500 euros le m2.
4ÈME
neuf : 4 000-4 600 euros/m2 ancien : 2 800-3 500 euros/m2 location : 9-12 euros
Finie la surchauffe à la Croix-Rousse. S’il y a encore deux ans n’importe quel appartement canut se vendait à plus de 3 000 euros le m2, le marché est redevenu raisonnable. Même si le secteur est toujours porteur avec une fourchette de prix qui va de 2 800 à 3 500 euros pour les appartements de grand standing. Mais il reste encore quelques bonnes affaires dans l’ancien à rénover. Comme ce petit T3 de 53 m2 sur le plateau de la Croix-Rousse clair et sans vis-à-vis, qui se vend 135 000 euros. C’est-à-dire à peine plus de 2 500 euros le m2. Alors qu’à côté du boulevard de la Croix-Rousse, un 62 m2 à rénover, avec une salle de bains à installer, est proposé à 157 000 euros. C’est-à-dire là encore à peine plus de 2 500 euros le m2.
Le neuf est aujourd’hui rare dans ce secteur. A signaler tout de même un immeuble du promoteur lyonnais Solypro, rue du Pavillon, avec un T3 de 74 m2 en rez-de-chaussée à 340 000 euros. Soit près de 4 600 euros le m2 ! Enfin à la location, compter de 9 à 12 euros le m2.
5ÈME
Vieux-Lyon
ancien : 3 500 euros/m2 location : 11-14 euros m/2
“Un des seuls quartiers lyonnais où les prix ont progressé”, selon Alban Pichot, directeur de l’agence Alcôve Immobilier dans le Vieux Lyon. Avec des prix qui peuvent atteindre 3 900 euros le m2 pour certains appartements, comme ce 40 m2 avec deux mezzanines rue de la Loge. Un rez-de-chaussée d’un immeuble Renaissance qui donne sur une cour et qui a été acheté dès la première visite par un couple qui voulait un logement pour leur fils. Mais la moyenne tourne généralement autour de 3 500 euros le m2. On peut aussi trouver moins cher, comme ce T3 de 80 m2 au 2e étage d’un immeuble rue Saint-Jean, c’est-à-dire 3 150 euros le m2. Un appartement qui n’exigeait pas de travaux. Mais les transactions sont de plus en plus rares dans ce quartier. Evidemment, il n’y a pas de programme neuf dans ce quartier classé à l’Unesco. Et les locations restent chères, alors que la plupart des immeubles n’ont pas d’ascenseur : compter généralement de 11 à 14 euros le m2.
Point-du-Jour
neuf : 4 000-4700 euros/m2 ancien : 1 900-2700 euros/m2 location : 8-12 euros/m2
“Le marché se casse la gueule dans ce secteur où je pense que les prix ont facilement baissé de 10 %”, explique Cécile de Jouffrey, responsable de l’agence Centralym. Un quartier résidentiel situé sur la colline de la Fourvière, très prisé par les familles et les personnes âgées qui recherchent du calme, mais aussi des immeubles ou des maisons avec jardin. La fourchette de prix est très large. On trouve même des logements à moins de 2 000 euros le m2 dans le quartier de Ménival : compter 1 900 euros du m2 pour un appartement à rénover à un 4e étage sans ascenseur. Surtout si l’appartement est en vente depuis plusieurs mois. Par contre, dans le centre, les prix restent très élevés et les bonnes affaires sont plus rares : pour un bel appartement avec terrasse et garage au dernier étage d’une résidence grand standing des années 2000, le prix du m2 peut monter jusqu’à 4 500 euros ! Plus cher que le neuf puisque Nexity George V propose par exemple un T2 de 46 m2 au 3e étage d’une petite résidence à 192 000 euros. Soit moins de 4 200 euros le m2.
6ÈME
neuf : 4 000-4 300 euros/m2 ancien : 3 000-3 600 euros/m2 location : 15-20 euros/m2
Les prix restent toujours élevés dans cet arrondissement chic de Lyon. Avec quand même de fortes différences suivant les quartiers. Les appartements situés entre la place Saint-Pothin, Roosevelt, Foch et les quais du Rhône se vendent toujours aussi cher, avec une moyenne de 3 500 euros le m2. Même si les très grandes surfaces, au-delà de 250 m2, mettent plusieurs mois à trouver un acquéreur. C’est surtout le cas des appartements situés près du parc de la Tête d’Or. Par exemple, ce T5 de 137 m2 situé rue Duquesne et mis en vente à 370 000 euros depuis le début de l’année 2008 n’a toujours pas trouvé preneur. Les acheteurs reprochent à ce quartier très résidentiel son manque d’animation et de commerces. Du coup, ils n’hésitent plus à négocier pour faire baisser les prix. Pour faire de bonnes affaires, il vaut mieux se tourner vers les quartiers plus populaires, situés au nord du 6e, comme Bellecombe et Masséna. Là, les prix ont nettement baissé depuis le début de l’année. Compter aujourd’hui 3 000 euros le m2. Soit 400 euros de moins qu’il y a huit mois. Quant aux programmes neufs, ils sont très peu nombreux dans cet arrondissement, faute là encore de terrains disponibles. D’où des prix qui restent élevés. Exemple, le programme l’Orée Tête d’Or, situé près de la clinique du Parc, propose 116 appartements neufs pour une livraison début 2010. Compter 224 000 euros le T2 de 51 m2, sans le parking. Mais on peut trouver moins cher avec le programme Inkermann situé dans un quartier moins coté, entre Bellecombe et l’hôpital des Charmettes. Un T3 de 67 m2 situé au rez-de-chaussée est vendu à 261 000 euros. La livraison des 41 logements neufs est prévue pour fin 2010.
7ÈME
Guillotière-Garibaldi-Jean Macé
neuf : 3 000-3 700 euros/m2 ancien : 2 200-2 800 euros/m2 location : 9-11 euros/m2
Un quartier où on peut encore faire de bonne affaires. D’autant plus que la rénovation des berges a amélioré l’image du quartier, même si elle a aussi amené quelques nuisances sonores. De plus en plus de bobos s’installent d’ailleurs dans ce secteur où le marché est stable. Avec des prix dans l’ancien qui vont de 2 200 euros à 2 700 euros. On trouve aussi encore quelques entrepôts à transformer en lofts, à des prix inférieurs à 1 900 euros le m2. Compter 2 500 euros le m2 pour un grand T3 à rafraîchir sur la place Saint-Louis. Alors que le neuf se négocie entre 3 000 et 3 700 euros. Comme ces T3 rue Victorien Sardou dans le secteur Garibaldi, qui se vendent entre 241 200 euros et 252 000 euros, c’est-à-dire plus de 3 600 euros le m2. Enfin, à la location, compter de 9 à 11 euros le m2 à la Guillotière.
Jean Jaurès-Gerland
neuf : 2 800-4200 euros/m2 ancien : 2 200-2 800 euros/m2 location : 9-13 euros/m2
Le marché est en retrait dans ce quartier. Les négociations finissent souvent par faire baisser les prix de 10 à 12 % avec une fourchette de 2 200 à 2 800 euros dans l’ancien. Même si les petites surfaces sont plus chères : un T2 de 47 m2 avec parking s’est vendu au bout de six mois 142 000 euros, soit plus de 3 000 euros le m2. Un appartement qui était proposé au départ à 151 000 euros. A noter que de très nombreux programmes sont en cours de construction. “Mais dans le neuf c’est la catastrophe”, avoue un professionnel de l’immobilier. Vu les prix et le nombre de logements proposés, ça semble normal. Avec par exemple un immeuble rue Marcel Mérieux où un T3 de 65 m2 est affiché 258 000 euros, soit plus de 3 900 euros le m2. Alors que 80 000 m2 de logements sont prévus à la Zac du Bon Lait. D’ici quelques mois, le neuf pourrait proposer d’importantes promotions dans ce secteur. A surveiller. Enfin, les logements locatifs restent demandés, notamment à cause des étudiants de l’Ecole normale supérieure et des employés mutés pour un ou deux ans et qui ne veulent pas acheter. Compter de 9 à 13 euros.
8ÈME
Monplaisir-Bachut
neuf : 3 500-4 200 euros/m2 ancien : 2 400-2 600 euros/m2 location : 10-12 euros/m2
Globalement, les prix sont en baisse de 4 à 5% dans le 8e arrondissement et le nombre de transactions a diminué de près de 25% par rapport à 2007. Mais les secteurs de Monplaisir et du Bachut restent les zones les plus recherchées du 8e car ils sont proches des commerces et des transports en commun. Du coup, on retrouve des appartements neufs de 80m2 qui se vendent 240 000 euros, soit 3 000 euros le m2 du côté de Monplaisir alors qu’ils se vendraient 1 000 euros moins cher du côté de Moulin à Vent. A noter que près d’une dizaine de programmes neufs sont en cours dans le 8e. Comme le programme Esprit 8, une trentaine d’appartements juste à côté de la Maison de la danse, dans un immeuble de standing avec des terrasses végétalisées. Compter environ 2 900 euros le m2 pour un T3-T4.
Etats-Unis - Moulin à Vent
neuf : 2 600-3 000 euros/m2 ancien : 1 800-2 400 euros/m2 location : 9-10 euros/m2
Ces deux quartiers, et notamment celui des Etats-Unis, souffrent encore de leur mauvaise réputation. Du coup, les prix sont en chute libre avec une baisse d’au moins 10%. Exemple : dans le quartier de Mermoz, on peut trouver un T4 neuf de 90m2 à 240 000 euros, soit moins de 2 700 euros le m2. Du coup, Laurent Paccalin de l’agence BC2P conseille d’acheter maintenant : “Il faut en profiter pendant que les vendeurs cherchent à tout prix à se débarrasser de leurs biens.” Surtout que le tram devrait bientôt passer le long du boulevard des Etats-Unis, ce qui rendra ce quartier plus accessible. A noter que dans le secteur de Moulin à Vent, à la limite avec Vénissieux, un programme neuf est en cours de commercialisation : le clos Berger. Avec des appartements qui se vendent à des prix très différents. Exemple : un 61m2 en rez-de-chaussée se vend à 2 900 euros le m2 alors qu’un 83m2 au 5e étage avec une terrasse se vend près de 3 700 euros le m2... Pas vraiment une affaire.
9ÈME
Vaise-Valmy
neuf : 3 200-4 000 euros/m2 ancien : 2 200-2 800 euros/m2 location : 10-12 euros/m2
De très nombreux programmes neufs dans ce quartier. Avec par exemple les Intemporelles situées rue du Bourbonnais, qui affichent un prix moyen de 3 500 euros pour une livraison au 2e trimestre 2009. Compter par exemple 244 800 euros pour un T3 de 72 m2 au 2e étage, soit 3 400 euros le m2. Les immeubles Neuf de cœur, rue des Tuileries, proposent des appartements dans le même ordre de prix. Avec par exemple un T3 de 73 m2 à 253 000 euros, c’est-à-dire un peu plus de 3 400 euros le m2. Des appartements livrés à partir du 1er semestre 2010. Ces programmes neufs dynamisent le marché de l’ancien qui attire beaucoup de primo-accédants ou de jeunes retraités. On trouve une fourchette de prix assez large : de 2 200 à 2 800 euros le m2 suivant l’emplacement, le nombre de m2 et la qualité du bâti. Avec par exemple ce T3 de 57 m2 au dernier étage d’un immeuble des années 1990 à Vaise, avec cuisine équipée, cave et balcon, vendu 130 000 euros. A moins de 2 300 euros le m2, c’était une bonne affaire. Les prix sont encore plus bas si on sort de Lyon : à Tassin, juste à la limite du 9e, un T3 s’est également vendu 130 000 euros au 2e étage d’un bel immeuble. Mais il faisait 70 m2. Soit moins de 1 900 euros le m2... Enfin, à la location, compter de 10 à 12 euros le m2.
La Duchère
neuf : 2 400-3 000 euros/m2 ancien : 1 500-2 200 euros/m2 location : 8 à 9,50 euros/m2
Le Grand Projet de Ville qui doit entièrement rénover le quartier de la Duchère, à l’horizon 2015, continue à avancer. Avant la fin de l’année 2010, un millier de logements neufs auront été livrés, c’est-à-dire les deux tiers du programme. Une nouvelle barre de 300 logements, la 220, doit aussi être détruite à l’automne 2009. Et les prix du neuf sont les plus bas du marché lyonnais : on peut trouver un appartement à 2 500 euros le m2, voire moins, chez les promoteurs Eiffage, Apricot, Cogedim-Ric, Bouwfonds Marignan... C’est-à-dire 1 000 euros de moins que la moyenne lyonnaise dans le neuf ! Bref, il y a de belles affaires à faire, surtout pour les Lyonnais qui travaillent dans le secteur, même si l’étiquette “quartier difficile” continue à coller à la Duchère. En tout cas, ces logements neufs et pas chers attirent surtout des jeunes, des primo-accédants et des acquéreurs de la Duchère, de Vaise et de l’Ouest. Mais de plus en plus de Lyonnais d’autres quartiers viennent aussi s’installer. Cette rénovation du quartier dynamise également l’ancien. Des logements sont régulièrement rénovés avant d’être mis en vente, comme l’immeuble des Erables où on trouve un appartement d’assez bonne qualité à 1 800-1 900 euros le m2. A la location, compter de 7,5 à 10 euros le m2.
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