Immobilier : Lyon résiste

Chute des prix de 7% en un an à Strasbourg, de 5% à Toulouse ou de plus de 2% à Grenoble... Le baromètre du site seloger.com affiche clairement ce que la plupart des professionnels de l’immobilier redoutent mais refusent d’admettre : les prix de l’immobilier sont aujourd’hui orientés à la baisse. Dans ce contexte, Lyon résiste avec une baisse limitée à 0,7% en un an.
Evidemment chaque expert a ses propres chiffres. Selon la Fnaim les prix ont augmenté de 2,8% en 2007 et selon Pierre Bazaille, président de l’Institut du notariat de l’immobilier dans le Rhône, les prix dans l’ancien auraient même encore grimpé de 7% à Lyon en 2007...
Mais tous les professionnels reconnaissent que le nombre de transactions est en baisse et que les délais de vente s’allongent à Lyon. L’un d’entre eux affirmera même à Lyon Mag : “Certaines agences immobilières vont mettre la clef sous la porte. Car elles ne vendent plus rien depuis cet été...” L’impact de la crise américaine semble également avoir ses premières répercussions en France : les banques ne prêtent plus aussi facilement et les acheteurs ont du mal à boucler leur dossier. Alors que les taux d’intérêts augmentent. Ce qui ralentit aussi le marché.
“Mais je ne crois pas à une baisse des prix à Lyon”, assure cependant Pierre Bazaille. D’ailleurs personne ne prédit un effondrement. Car si les prix sur Lyon ont augmenté de 159% entre 1998 et 2006, le marché lyonnais était très bas pour une capitale régionale. Et aujourd’hui, à 3 000 euros le m2 dans l’ancien, on est encore très loin des grandes villes européennes comme Paris où le m2 se négocie en moyenne à près de 6 000 euros.
Le marché devrait se stabiliser en 2008, voire afficher une légère baisse, mais aucun krach immobilier n’est attendu cette année. D’autant plus que le marché reste porteur : selon l’Agence d’urbanisme pour le développement, l’agglomération lyonnaise devrait encore gagner 330 000 habitants d’ici 2030.

1er arrondissement
neuf : 4 300-4 500 euros/m2 - ancien : 2 500-3 500 euros/m2 - location : 9-12 euros/m2
Dans la Presqu’île, le prix moyen dans l’ancien se situe entre 3 000 et 3 500 euros le m2. Des prix stables. “Depuis juin on ne fait plus une vente”, affirme Gérard Murat, directeur de l’agence MPI. Et c’est vrai que dans ce quartier, les appartements se vendent de plus en plus difficilement, avec souvent des délais de six mois, voire un an. Car les propriétaires ont encore tendance à surévaluer leurs biens. Alors que les appartements à des prix raisonnables trouvent encore facilement preneur. Avec par exemple ce T3 de 63 m2, situé rue des Capucins en bas des pentes de la Croix-Rousse, qui s’est vendu en trois semaines à 156 000 euros, soit 2 500 euros du m2. Un appartement au 1er étage, mais lumineux, et qui donnait sur cour. A signaler que ce style d’appartement trois pièces se vend toujours plus facilement. Un seul programme neuf à signaler dans le 1er arrondissement : un immeuble Progim boulevard de la Croix-Rousse, qui sera livré au 4e trimestre 2008. Avec par exemple un T3 de 59 m2 proposé à 245 000 euros, soit 4 150 euros le m2.

2e arrondissement
Presqu'île : ancien : 3 000-4 500 euros/m2 - location : 9-12,50 euros/m2
Les prix sont stables dans ce secteur où on trouve des micro-marchés très différents : Bellecour, Ainay, le cours Verdun... Les beaux appartements se vendent toujours bien dans le secteur prestigieux de Bellecour. Avec par exemple ce 180 m2 avec quatre chambres et un double séjour, au dernier étage d’un immeuble bourgeois qui donne sur les quais Jules Courmont. L’agence des Régies de l’Opéra a vendu cet appartement en trois mois à 610 000 euros, soit 3 400 du m2. Mais il était mis en vente à 650 000 euros. Autre exemple : un grand T2 de 84 m2 rue Mercière, avec poutres, belle cheminée en pierres, colonnes et parquet qui s’est vendu en six mois 200 000 euros, soit 30 000 euros de moins que le prix demandé au départ. Une très bonne affaire. Pas de programmes neufs dans ce quartier alors que pour une location il faut compter entre 10 et 13 euros du m2. Avec par exemple un 42 m2 situé rue des Remparts d’Ainay, qui se loue 460 euros charges comprises, soit moins de 11 euros du m2. Par contre, à Bellecour, les loyers atteignent parfois 13 voire 14 euros du m2.

Confluent : neuf : 4 000-6 000 euros/m2 - ancien : 2 200-3 000 euros/m2 - location : 9-12 euros/m2
Malgré le développement de programmes neufs, le secteur du Confluent n’attire pas encore beaucoup de Lyonnais. “Pour l’instant, on a du mal à vendre, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Car le quartier ne sera vraiment attrayant que lorsque les grands projets seront achevés”, explique Jérôme Devillard de la Régie des Célestins. Du coup, les programmes neufs et haut de gamme du Confluent tirent les prix vers le haut, mais dans l’ancien, les appartements ne dépassent pas les 3 000 euros le m2. Le secteur de Charlemagne est pourtant un quartier d’avenir, car le marché de gros va déménager cette année à Corbas, mais aussi parce que les prisons vont bientôt être transférées. Récemment, un T3 de 70 m2, situé cours Charlemagne, s’est vendu 195 000 euros, soit 2 785 euros le m2. On trouve même moins cher comme ce 58 m2 dans un immeuble ancien toujours sur le cours Charlemagne, qui s’est vendu 130 000 euros, soit 2 240 euros le m2. Et même s’il a fallu rajouter entre 16 et 18 000 euros de travaux, cela reste une bonne affaire, car cet appartement dépassera sans doute 3 000 euros le m2 dans les cinq ans.
Dans le neuf, les appartements en construction dans le secteur du futur bassin nautique, un des grands projets du Confluent, se vendent en moyenne à 4 100 euros le m2. Exemple : les 292 logements du programme Lyon Island sont vendus depuis 200 000 euros pour un T2 jusqu’à 900 000 pour un T6. Pour le programme Saône Park, compter 200 000 euros pour un T2 de 51 m2 et 471 000 euros pour un T5 de 110 m2. Mais aujourd’hui seuls 60% des logements mis en vente par les promoteurs ont trouvé preneur. Et ce sont généralement des investisseurs.
“Si je devais acheter, je préférerais payer un peu moins cher pour un bel appartement ancien à Bellecour, une valeur sûre, plutôt que d’investir dans un quartier qui n’existe pas aujourd’hui. Car rien ne dit que le Confluent sera un quartier calme, sympa, avec des petits commerces...” souligne un expert immobilier.
A la location, les appartements se négocient au maximum 10 euros le m2 dans l’ancien et entre 12 et 14 euros dans les programmes neufs. Pour un T3 quai Perrache, compter 600 euros.

3e arrondissement
Préfecture : ancien : 2 600-3 500 euros/m2 - location : 11-12 euros/m2
Bie